Поновлення та розірвання договору оренди земельної ділянки
В Україні триває земельна реформа, яка внесла зміни до земельного законодавства та механізму стосунків між власниками земельних ділянок- орендодавцями та орендарями.
Відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Відповідно ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі, з дотриманням вимог, зазначених у Типовому договорі оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 .03. 2004 року № 2020.
При внесення змін до умов договору, поновлення договору оренди землі, укладеного до 16 липня 2020 року, такі правочини здійснюється на умовах, визначеними такими договорами та за правилами, чинними на момент їх укладення. При цьому у разі внесення змін до договору оренди землі після 16.07.2020 року на них поширюватимуться правила щодо поновлення договорів оренди землі, визначені статтею 126-1 Земельного Кодексу України.
Якщо у орендодавця чи орендаря виникло бажання відмовитися від поновлення договору на новий строк, необхідно не пізніше ніж за місяць до дати закінчення строку дії договору звернутися до державного реєстратора (нотаріуса) та подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення такого договору. В разі відсутності такої заяви після настання відповідної дати закінчення дії договору, державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк і на таких самих умовах.
Орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про намір укласти договір на новий строк у місячний строк до закінчення дії договору шляхом направлення йому листа -повідомлення.
У разі смерті орендодавця, орендар повинен повідомити спадкоємця про намір укласти договір на новий строк, протягом місяця з моменту коли йому стало відомо про перехід права власності. До листа-повідомлення про укладення договору про оренду землі орендар має додати проєкт договору.
Наразі, договір оренди землі, згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі», припиняється з таких підстав:
- закінчення строку на який його було укладено;
- смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі;
- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
- відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
- набуття права власності на житловий будинок, який розташований на орендованій іншою особою земельній ділянці.
Окрім того, існує два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: позасудовий (за згодою сторін) та у судовому порядку.
Якщо орендар проявив ініціативу в розірванні договору, то орендодавець має право на отримання орендної плати за останні шість місяців (за землі сільськогосподарського призначення) та плату за 1 рік (земель не сільськогосподарського призначення). Такі умови виконуються, якщо протягом цього періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладання договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. За вийнятком розірвання договору через невиконання або неналежне виконання орендодавцем договірних зобов’язань.
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:
1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 вищезазначеного закону, таких як:
- відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
- початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;
- виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- надання копії договору відповідному податковому органу у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, тощо.
- невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору (невиплата орендної плати; використання землі не за цільовим призначенням, передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається);
- випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
Розірвання договору оренди у судовому порядку реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.
У разі розірвання договору оренди землі, необхідно звернутися за державною реєстрацією розірвання договору оренди землі до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, в тому числі через центри надання адміністративних послуг, нотаріуса. Варто зазначити, що звернутися з цієї підстави може як орендар, так і орендодавець.
Для проведення державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки реєстратору (нотаріусу) подаються наступні документи:
- заява на проведення реєстраційних дій;
- документ, що посвідчує особу заявника;
- довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник;
- копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб платників податків (крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
- квитанція про сплату адміністративного збору (обов’язкового платежу за проведення державної реєстрації), крім випадків, коли особа звільнена від сплати адміністративного збору;
- договір оренди земельної ділянки;
- угода про дострокове припинення договору оренди землі (за згодою сторін) або рішення суду, яке набрало законної сили (за рішенням суду).
Державна реєстрація припинення права оренди проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав. Саме витяг і підтверджує реєстрацію припинення права оренди.
Слід пам’ятати, якщо не зареєструвати припинення права оренди земельної ділянки, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою. Також у разі припинення договору, в тому числі його розірвання, потрібно звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Оскільки зареєструвати новий договір оренди землі до реєстрації припинення попереднього неможливо.
У разі якщо Ви маєте додаткові питання по цій статті чи ваші права порушують, або Ви потребуєте допомоги в судах, і не маєте коштів на адвоката - звертайтеся в Богодухівський місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги, що працює з понеділка по четвер з 08-00 год. до 17-00 год., в п’ятницю з 8-00 год. до 15-45год. за адресою: м. Богодухів, вул. Покровська, 5. тел. (05758) 3-01-82, моб.+380688163391.
Єдиний телефонний номер системи безоплатної правової допомоги 0-800-213-103 (безкоштовно зі стаціонарних та мобільних телефонів).
